จากปัญหาน้ำท่วมใหญ่ในปี 2554  คณะกรรมการหมู่บ้านมีความประสงค์จะทำการปรับปรุงรั้วโครงการให้สามารถป้องกันน้ำได้     ผมได้ทำการสำรวจสภาพของรั้วโครงการเบื้องต้นแล้ว  ขอเสนอรายละเอียดการสำรวจและข้อแนะนำในการปรับปรุงดังนี้ 

1. สภาพปัจจุบันของรั้ว

โครงสร้างรั้วเป็นโครงสร้างคอนกรีตสำเร็จรูป หนาประมาณ 10 ซ.ม. ตั้งอยู่บนฐานราก โดยยึดกันด้วยการเทเสาคอนกรีตเสริมเหล็ก  รั้วออกแบบให้เป็นผนังกั้นพื้นที่ โดยไม่มีกำแพงกันดินด้านล่าง ทำให้เกิดช่องว่างระหว่างใต้ท้องของรั้วกับพื้นดิน ทำให้ไม่สามารถกั้นน้ำได้

เรียน  คุณณัฐรินีย์

ตามที่สอบถามเกี่ยวกับท่อระบายน้ำ ในกรณีที่ต้องการป้องกันน้ำท่วม  ขออนุญาตให้ความเห็นในกรณีดังกล่าว  โดยขอแจ้งเกี่ยวกับข้อจำกัดเกี่ยวกับตัวบ้านก่อน เพื่อเป็นข้อมูลในการพิจารณา ดังนี้

1. น้ำท่วมปีที่ผ่านมาเกิดจากการบริหารจัดการน้ำที่ผิดพลาด ทำให้น้ำจำนวนมากไหลผ่านพื้นที่อาศัยโดยไม่สามารถควบคุมได้ ดังนั้น จึงไม่สามารถตอบได้ว่าในปีนี้น้ำจะท่วมหรือไม่ (ขึ้นกับการบริหารจัดการของรัฐบาล) หรือน้ำท่วมก็ไม่ได้หมายความว่าจะเท่าปีนี้ อาจจะน้อยกว่าหรือมากกว่าก็ได้ ไม่สามารถคาดเดาได้

2. โครงสร้างบ้านพักอาศัย รวมถึงรั้วบ้าน, รั้วโครงการ ไม่ได้ออกแบบให้ป้องกันน้ำท่วม  กล่าวคือมีรูรั่วทั้งใต้โครงสร้างและพื้นที่โดยรอบจำนวนมาก  และโครงสร้างทั้งตัวบ้านและรั้วไม่ได้ออกแบบ

วัตถุประสงค์

สืบเนื่องจากปัญหาที่ผู้ขอคำปรึกษากับคลีนิคช่าง ปัญหาเกี่ยวกับการต่อเติมแล้วมีปัญหาทรุดตัวไม่เท่ากัน  เกิดปัญหาแตกร้าว ในบางกรณีถึงขั้นต้องทำการรื้อถอนแล้วก่อสร้างใหม่  เรื่องดังกล่าวเป็นปัญหาที่ถูกขอคำปรึกษามากที่สุด และมีมาอย่างต่อเนื่องตลอดหลายปีที่จัดกิจกรรมคลีนิคช่าง

คณะกรรมการคลีนิคช่างได้หารือกันภายในว่า เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาดังกล่าวเพิ่มขึ้นอีก  น่าจะมีการจัดทำเอกสารแนะนำวิธีการต่อเติมอย่างไม่ให้มีปัญหา  แต่ได้มีข้อทักท้วงจากกรรมการบางท่านว่า การกระทำดังกล่าวจะเป็นการส่งเสริมให้มีการต่อเติม ซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นเรื่องผิดกฎหมาย  โดยในความเป็นจริงแล้ว การต่อเติมเพิ่มพื้นที่บ้านนั้นแทบจะเป็นเรื่องปกติสำหรับท่านเจ้าของบ้าน ดังนั้นการป้องกันไม่ให้เกิดความเสียหายจากการต่อเติมแล้วมีปัญหา  โดยการให้ความรู้ทั้งทางด้านกฎหมายและวิศวกรรม น่าจะเป็นเรื่องที่มีประโยชน์ต่อประชาชนทั่วไป  ที่ถูกผู้รับเหมาที่ไม่มีความรู้ทางด้านวิศวกรรมมาดำเนินการต่อเติมบ้านให้ ซึ่งค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นมูลค่าค่อนข้างมาก  สุดท้ายคณะกรรมการฯ เห็นสมควรจัดทำเอกสารแนะนำการต่อเติม ให้ชื่อว่า “ต่อเติมอย่างไรไม่ให้มีปัญหา” โดยให้ความรู้ทางด้านกฎหมาย รวมถึงแนวทางและวิธีการต่อเติมบ้าน เพื่อไม่ให้มีปัญหาทรุด รั่ว หรือร้าว

สิ่งที่ควรรู้ก่อนคิดต่อเติมบ้าน

1. ประเด็นด้านกฎหมาย

การต่อเติมหรือดัดแปลงอาคาร ตามรายละเอียดต่อไปนี้ จำเป็นต้องได้รับการอนุญาตจากทางราชการ

  • การขยายพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใด ตั้งแต่ 5 ตร.ม.
  • เปลี่ยนหลังคา หรือขยายหลังคาให้ปกคลุมเนื้อที่มากขึ้นกว่าเดิม
  • เพิ่ม – ลด จำนวน หรือเปลี่ยนเสา คาน บันได และผนัง

อาคารจะต้องมีระยะถอยร่นจากแนวเขตที่ดิน ดังนี้

  • สำหรับทาวน์เฮ้าส์และตึกแถว พื้นที่ว่างด้านหลังกว้าง 2 ม. จะต้องเว้นว่างไว้ เพื่อเป็นทางหนีไฟ
  • ผนังด้านที่เปิดประตู หน้าต่าง ที่สูงไม่เกิน 9 ม.  ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2.0 ม. สำหรับที่สูงเกิน 9.0 ม. ต้องห่าง 3.0 ม.  ผนังที่ไม่มีช่องเปิดต้องห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 0.50 ม. ยกเว้นแต่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง

จะเห็นได้ว่าตามกฎหมายนั้น ทาวน์เฮ้าส์และตึกแถวแทบจะไม่สามารถต่อเติมใด ๆ ได้ตามกฎหมาย  ยกเว้นแต่มีพื้นที่เหลือด้านหลังมาก ๆ แต่อย่างไรก็ตามหากต้องการต่อเติมอย่างถูกต้องก็ต้องมีการยื่นขออนุญาตก่อสร้างด้วย  แต่ที่เห็นว่ามีการก่อสร้างต่อเติมอยู่ทั่วไปก็เพราะทางราชการอนุโลมให้ หากไม่มีปัญหาใด ๆ กับบ้านข้างเคียง

2. ประเด็นความขัดแย้งกับบ้านข้างเคียง

จากประเด็นที่ 1 จะเห็นได้ว่าการที่จะสามารถต่อเติมได้อย่างไม่มีปัญหานั้น  จำเป็นจะต้องมีการพูดคุยกับบ้านข้างเคียงก่อนว่าจะมีการต่อเติมบ้าน  เพราะหากบ้านข้างเคียงไม่ยินยอม และไปร้องเรียนกับทางราชการก็จะมีปัญหาตามมาค่อนข้างมาก

แต่หากบ้านใดมีพื้นที่มากพอจนสามารถยื่นขออนุญาตก่อสร้างได้ เจ้าของบ้านก็ยังคงต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้นจากการก่อสร้างต่อบ้านข้างเคียงด้วย เช่น แรงสั่นสะเทือนจากการตอกเสาเข็ม, การเคลื่อนตัวจากการขุดดิน, ปัญหาเสียงหรือฝุ่นผง  ซึ่งหากมีปัญหาจนบ้านข้างเคียงรับไม่ได้ อาจเกิดการฟ้องร้อง ให้หยุดการก่อสร้าง และสามารถเรียกร้องค่าใช้จ่ายในกรณีที่เกิดความเสียหายได้

3. การต่อเติมบ้าน

เป็นงานที่ต้องอาศัยวิศวกรเป็นผู้ออกแบบงานส่วนต่อเติมให้ เนื่องจากพื้นที่ส่วนที่ต่อเติมมักเป็นพื้นที่จำกัด และต้องคำนึงถึงสภาพปัจจุบันของอาคาร  ตลอดจนสภาพพื้นที่ในส่วนที่จะต้องการต่อเติม ซึ่งมีข้อจำกัดในการทำงาน, การเลือกใช้ระบบของเสาเข็ม, การขนย้ายวัสดุก่อสร้าง  ตลอดจนการแก้ไขปัญหาน้ำรั่วบริเวณรอยต่อของอาคารเดิมและส่วนต่อเติม

ข้อแนะนำในการต่อเติมบ้าน

1. รูปแบบทางสถาปัตยกรรม

โดยทั่วไปการออกแบบบ้าน ผู้ออกแบบจะต้องคำนึงถึงการระบายอากาศ, แสงสว่าง ตลอดจนความปลอดภัยเมื่อเกิดปัญหาเพลิงไหม้ แต่เมื่อมีการต่อเติมพื้นที่ใช้สอยอาคารแล้ว สิ่งที่เจ้าของบ้านมักจะมองข้ามสิ่งเหล่านี้ไป มักจะมองเฉพาะต้องการพื้นที่ใช้งานสูงสุด โดยเฉพาะทาวน์เฮ้าส์ที่มีพื้นที่ด้านหลังชิดกับบ้านข้างเคียงทั้ง 3 ด้าน  เมื่อต่อเติมแล้วมีปัญหาว่าร้อน ลมไม่พัดเข้าบ้าน ภายในบ้านมืด ต้องติดตั้งระบบปรับอากาศ และต้องเปิดไฟตลอดทั้งวัน

รูปแบบที่แนะนำสำหรับการต่อเติมพื้นที่หลังบ้านก็คือ พยายามให้เปิดช่องระบายอากาศ โดยให้อากาศสามารถถ่ายเทจากหน้าบ้านมาออกที่ช่องที่เปิดไว้ในส่วนหลังบ้าน  หากมีพื้นที่จำกัดให้ออกแบบหลังคาเป็น 2 ชั้น เพื่อเป็นช่องระบายอากาศ หรือหากมีพื้นที่หลังบ้านกว้างพอก็ให้เปิดเป็นพื้นที่ว่างโดยไม่มีผนัง เพื่อสามารถใช้เป็นพื้นที่ซักล้างให้แห้ง และลมสามารถเข้าถึงได้  ก็จะทำให้ภายในบ้านไม่มีปัญหาอับลมและมืดตลอดเวลาได้

2.  รูปแบบทางด้านโครงสร้าง

หลักการในการต่อเติมจะต้องแยกโครงสร้างส่วนต่อเติมใหม่ให้เป็นโครงสร้างต่างหาก ที่สามารถอยู่ได้โดยตัวเอง  การแยกโครงสร้างจะต้องให้แยกขาดจริง ๆ โดยต้องเว้นให้เกิดช่องว่างระหว่างอาคาร ถ้ามีพื้นที่พอ  แต่ถ้าไม่มีก็ให้กั้นด้วยโฟม  เพื่อไม่ให้มีการเชื่อมต่อของโครงสร้างเดิมกับโครงสร้างใหม่ ซึ่งรวมถึงห้ามเชื่อมต่อวัสดุปูผิว และผนังก็ควรเว้นช่องไว้ แล้วอุดด้วยวัสดุยาแนวประเภทโพลียูรีเทน  เพื่อป้องกันปัญหาน้ำรั่วซึม ส่วนหลังคาก็ให้ทำปีกนอกยึดติดกับตัวอาคารเดิม  ยื่นมาคลุมอาคารที่ต่อเติม เพื่อป้องกันน้ำรั่วบริเวณรอยต่อ

ประเด็นเรื่องเสาเข็ม เป็นประเด็นที่ถูกยกมาพูดคุยถกเถียงกันเป็นอย่างมาก  งานต่อเติมมักจะมีการเลือกใช้เสาเข็ม 2 แบบ  ประเภทแรกคือ

1. เสาเข็มสั้น  ปกติมักจะใช้เสาเข็มหกเหลี่ยมกลวง ความยาว 4-6 เมตร เนื่องจากราคาไม่แพงนัก สามารถขนย้ายเข้าพื้นที่และตอกได้ด้วยแรงคน โดยไม่ต้องอาศัยเครื่องจักรขนาดใหญ่  แต่มีข้อเสียคือเนื่องจากความยาวไม่มากนัก ทำให้มีอัตราการทรุดตัวใกล้เคียงกับดินเดิม (ดังนั้น หากพื้นที่ที่จะทำการต่อเติมเป็นพื้นที่ที่มีความเสี่ยงที่จะทรุดตัวมาก เช่น เป็นบึงขนาดใหญ่มาก่อน หรือสร้างชิดกับคลองที่มีแบบป้องกันดินพังด้านข้างไม่ดี ก็ไม่แนะนำ เพราะจะทำให้เกิดการทรุดตัวจนใช้งานไม่ได้)

โดยทั่วไปการทรุดตัวในกรุงเทพฯ และพื้นที่ใกล้เคียง มีการทรุดตัวอยู่แล้ว โดยเฉพาะในโครงการบ้านจัดสรรซึ่งมีการถมดิน การทรุดตัวจะลดลงเรื่อย ๆ จนดินแน่นพอ ดังนั้น ส่วนต่อเติม ควรออกแบบให้ลดระดับจากอาคารเดิมไว้เล็กน้อย ประมาณ 1-2 เซ็นติเมตร เผื่อในกรณีที่เกิดปัญหาทรุดลงบ้าง ซึ่งไม่น่าเกิน 10 เซนติเมตร  เป็นการแยกกระเบื้องปูพื้นออกจากกันด้วย  และไม่ทำให้กระเบื้องแตกเมื่ออาคารทรุดตัวลง

การทรุดตัวของส่วนต่อเติม เป็นเรื่องที่ยอมรับได้หากเป็นการทรุดตัวที่อยู่ในระดับที่ยอมรับได้, ทรุดตัวแบบเท่ากัน และไม่ดึงหรือถ่ายน้ำหนักให้กับอาคารเดิมจนเกิดความเสียหาย

แบบโครงสร้างที่ทำเป็นตัวอย่างไว้ให้ เป็นพื้นแบบตอกเสาเข็มกระจายรับน้ำหนัก จุดประสงค์เพื่อให้สามารถตอกเสาเข็มได้ง่าย สามารถขยับตำแหน่งได้บ้างเมื่อติดอุปสรรคใต้ดิน เช่น บ่อบำบัด หรือท่อระบายน้ำ โครงสร้างสร้างและหลังคา ออกแบบเป็นโครงสร้างเหล็ก เพื่อให้เบาและประหยัด  เวลาในการก่อสร้าง ซึ่งจำเป็นต้องมีการทาสีกันสนิม เพื่อไม่ให้มีปัญหาต่อไปในอนาคต

 2. เสาเข็มยาว  ต้องเป็นเสาเข็มเจาะแบบแห้ง หรือเรียกโดยทั่วไปว่าเสาเข็มเจาะแบบสามขา เป็นการเจาะเอาดินออก แล้วเสริมเหล็กและเทคอนกรีตลงไปแทนที่ดิน  เสาเข็มแบบนี้เหมาะสำหรับการต่อเติมอาคารที่ต้องรับน้ำหนักมาก ๆ เช่น ต่อเติม 2 ชั้นขึ้นไป หรือต้องการให้พื้นรับน้ำหนักมาก ๆ เพราะเสาเข็มสามารถรับน้ำหนักได้ถึงต้นละ 20-30 ตัน ราคาต่อต้นเริ่มที่ประมาณ 15,000 บาท

ถึงแม้ว่าเสาเข็มแบบนี้จะมีอัตราการทรุดตัวน้อยกว่าแบบแรก แต่การใช้งานควรให้วิศวกรเป็นผู้ออกแบบให้ เนื่องจากเสาเข็มมีราคาแพง  ตำแหน่งในการเจาะจะไม่สามารถวางในตำแหน่งตรงตามแนวเสาได้  เนื่องจากไม่สามารถเจาะชิดกับแนวผนัง จึงจำเป็นต้องออกแบบคานรับเสาที่ไม่ตรงกับตำแหน่งเสาเข็ม

โดยทั่วไปผู้รับเหมามักใช้วิธีไม่แยกโครงสร้าง  โดยก่อสร้างฝากด้านหนึ่งกับอาคารเก่า ส่วนอีกด้านวางบนเสาเข็มเจาะที่เจาะใหม่ ดังนั้นการออกแบบต้องมีการตรวจสอบว่าการฝากน้ำหนักเพิ่มกับอาคารเดิมทำได้หรือไม่ และจะฝากเพิ่มอย่างไร ส่วนปลายอีกด้านที่ต้องก่อสร้างเสาเข็ม

แต่อย่างไรก็ตาม ก็ยังต้องคำนึงถึงอัตราการทรุดตัวของอาคารใหม่ และอาคารส่วนต่อเติมที่อาจมีการทรุดตัวต่างกันเล็กน้อย

การทำงานเสาเข็มเจาะแบบแห้ง เกิดเสียงดังขณะทำงานค่อนข้างมาก และแรงสั่นสะเทือนในขณะทำงานมากกว่าเสาเข็มขนาดเล็ก ดังนั้นการเลือกใช้น่าจะต้องปรึกษาวิศวกรก่อนว่าเหมาะสมหรือทำได้หรือไม่ และต้องแจ้งบ้านข้างเคียงให้รับทราบปัญหาเรื่องเสียง เพื่อป้องกันปัญหาความขัดแย้งที่จะตามมา

3. รูปแบบการติดตั้งงานระบบ งานติดตั้งท่อประปาส่วนต่อเติมต้องเผื่อสำหรับกรณีส่วนต่อเติมมีปัญหาทรุดตัว  โดยหากพอมีพื้นที่ควรเดินซ่อนในพื้นที่พอจะซ่อมได้ เช่น ภายในผนัง หรือด้านนอกของผนัง ส่วนบ่อบำบัดที่อยู่ใต้พื้นส่วนต่อเติมต้องเตรียมทำช่องสำหรับการตรวจสอบหรือดูดสิ่งปฏิกูลได้ภายหลังหากเกิดปัญหา

หลังเหตุการณ์น้ำท่วมครั้งใหญ่ในปี 2554 คำถามที่ถูกถามบ่อยที่สุดก็คือ อยากดีดบ้านให้สูงขึ้นเพื่อหนีน้ำท่วม ทำอย่างไรดีและค่าใช้จ่ายเท่าไร  ซึ่งผมหรือวิศวกรอาสาก็มักจะต้องมีการทำความเข้าใจกับผู้สอบถามก่อนว่าการดีดบ้านต้องทำอย่างไร  และสุดท้ายก็มักจะหยุด เพราะเมื่อทราบว่าค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูงกว่าที่คาดไว้ค่อนข้างมาก

การดีดบ้านหรือยกบ้านนั้นเป็นการตัดยกโครงสร้างบ้านทั้งหลังให้สูงขึ้น แล้วเสริมเสากับตัวบ้านใหม่ลงบนฐานรากเดิมหรือฐานรากใหม่ที่มีการเสริมความแข็งแรงเพิ่มขึ้น ซึ่งปกติจะต้องดำเนินการโดยวิศวกรผู้เชี่ยวชาญเท่านั้น แต่ในช่วงหลังนี้ความต้องการในการดีดหรือยกบ้านมีมากขึ้น  ประกอบกับค่าใช้จ่ายในการดีดหรือยกบ้านสำหรับบริษัทที่มีมาตรฐานในการทำงาน มักจะคิดค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง เนื่องจากเป็นการทำงานที่ต้องอาศัยประสบการณ์สูงและมีความเสี่ยงค่อนข้างมาก ทำให้มีช่างที่เคยรับจ้างดีดหรือยกบ้านตามต่างจังหวัด ซึ่งมักจะเป็นบ้านไม้มารับจ้างยกบ้านตาม

ข้อกำหนดในการจัดทำแบบและรายการงานปรับปรุงอาคารหลังน้ำท่วม  โครงการคืนโรงเรียนให้ลูกหลาน สานสัมพันธ์ชุมชน

เจ้าของโครงการ :   สมาคมบริษัทจดทะเบียนไทย

วัตถุประสงค์ : เพื่อประโยชน์ในการจัดทำงบประมาณในการปรับปรุงซ่อมแซมอาคาร หลังน้ำท่วม และเป็นรายละเอียดเพื่อให้ผู้รับได้การสนับสนุนค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมอาคารใช้เป็นกรอบในการทำงาน